Một dự án nhà ở ở Việt Nam thường phải thông qua 9 cơ quan chính phủ, cần hơn 30 con dấu và mất tới 3.000 ngày để hoàn tất mọi thủ tục pháp lý. Ngọn núi quan liêu này làm tăng đáng kể chi phí nhà ở.

Một nhà kinh tế học nổi tiếng gần đây đã nói với tôi: "Giá nhà đất ở Việt Nam quá cao. Nếu không có sự can thiệp chính sách mạnh mẽ để đảo ngược xu hướng này, thị trường bất động sản có thể trở thành 'gót chân Achilles' của Việt Nam - giống như ở Trung Quốc."

Tôi ngạc nhiên trước lập luận đó.

Anh ấy không biết rằng thị trường bất động sản của Việt Nam về cơ bản khác với thị trường Trung Quốc sao?

Việt Nam đang thiếu nguồn cung, trong khi Trung Quốc lại bị dư cung. Sự tương phản cốt lõi này giải thích tại sao giá nhà ở Việt Nam tiếp tục tăng cao trong khi giá nhà ở Trung Quốc lại giảm mạnh, khiến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng.

Cuộc khủng hoảng tài sản ở Trung Quốc: Một bức tranh khác

Theo số liệu mới nhất của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, tính đến tháng 8 năm 2025, quốc gia này vẫn còn 761,7 triệu mét vuông nhà ở thương mại chưa bán được, trong đó hơn 400 triệu mét vuông là nhà ở.

Mặc dù tỷ lệ thanh lý đã được cải thiện đôi chút so với tháng trước, khoảng không quảng cáo vẫn còn rất lớn.

Reuters đưa tin rằng đến giữa năm 2025, khoảng 408 triệu mét vuông nhà ở đã được hoàn thành nhưng chưa bán được, ngoài ra còn 441 triệu mét vuông vẫn đang được xây dựng.

Điều này có nghĩa là một lượng lớn tài sản đang trong quá trình tồn kho, tiếp tục gây áp lực giảm giá và tính thanh khoản.

Quy đổi ra, những con số này tương đương với khoảng 65 đến 80 triệu căn nhà bỏ trống, theo các nghiên cứu quốc tế.

Thặng dư này là di sản của mô hình tăng trưởng được xây dựng trên đất đai: chính quyền địa phương dựa vào việc bán đất, các nhà phát triển vay nợ rất nhiều để xây dựng và các cá nhân mua nhà để đầu cơ.

Khi chính sách “Ba vạch đỏ” được đưa ra, tín dụng bị hạn chế, các chuỗi tài chính bị phá vỡ và thị trường rơi vào tình trạng giảm phát tài sản.

Giá nhà giảm ở 70 thành phố lớn, giao dịch bị đình trệ và sự hoảng loạn lên đến đỉnh điểm trong lĩnh vực nhà ở của Trung Quốc.

Từ chỗ là một “công cụ tạo ra của cải”, ngành bất động sản của Trung Quốc đã trở thành gánh nặng tài chính và xã hội - với lượng hàng tồn kho khổng lồ, mức nợ doanh nghiệp và cá nhân có thể mất nhiều năm để giải quyết.

Nghịch lý tài sản của Việt Nam: Khan hiếm chứ không dư thừa

độc quyền

Ngược lại, Việt Nam phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng - không phải do thiếu nhu cầu hay năng lực xây dựng mà do những trở ngại về mặt pháp lý, các quy định chồng chéo và nỗi lo sợ phạm sai lầm phổ biến của các quan chức.

Theo Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép đã giảm hơn 60% kể từ năm 2019. Các dự án nhà ở xã hội gần như bị đình trệ.

Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ trên thị trường sơ cấp đã giảm xuống chỉ còn 1/3 so với thời điểm từ năm 2016 đến năm 2018, ngay cả khi quá trình đô thị hóa và nhu cầu của những người mua trẻ lần đầu tiếp tục tăng.

Năm 2020, 743 dự án đã được cấp phép trên toàn quốc.

Đến năm 2021, con số đó đã giảm xuống chỉ còn 252, tương đương 34% so với năm trước.

Sự sụt giảm tiếp tục: 126 dự án vào năm 2022, 67 dự án vào năm 2023, 79 dự án vào năm 2024 và chỉ có 58 dự án được cấp phép trong nửa đầu năm 2025.

So với mức đỉnh điểm năm 2020, số giấy phép dự án đã giảm mạnh hơn 12 lần - phản ánh tình trạng tê liệt kéo dài trong lĩnh vực nhà ở thương mại.

Tại Hà Nội, chỉ một số ít dự án nhà ở thương mại được cấp phép trong 4–5 năm qua do chính quyền địa phương tập trung xem xét và thu hồi các dự án bị trì hoãn.

Theo Hội đồng nhân dân thành phố, từ giữa năm 2022 đến giữa năm 2024, chính quyền Hà Nội đã xử lý 705/712 dự án chậm tiến độ, trên tổng diện tích 11.345 ha.

Trên toàn quốc, tính đến tháng 7 năm 2025, chính phủ báo cáo có 2.887 dự án bị đình trệ với tổng giá trị đầu tư là 235 tỷ USD và bao phủ 347.000 ha – một nguồn tài nguyên khổng lồ chưa được khai thác.

Nguyên nhân cốt lõi: Sự tắc nghẽn về thủ tục

Thủ phạm chính đằng sau sự trì trệ này là sự vướng mắc về thủ tục.

Một giám đốc điều hành doanh nghiệp chia sẻ rằng để một dự án nhà ở thương mại được hợp pháp hóa hoàn toàn đòi hỏi phải làm việc với 9 cơ quan, hơn 30 con dấu và gần 3.000 ngày chờ đợi.

Mỗi tháng chậm trả là một tháng “vốn chết”; mỗi năm chậm trễ sẽ làm tăng thêm hàng tỷ đồng tiền lãi vay vào chi phí dự án.

Và đó không phải là trường hợp xấu nhất.

“Một số dự án mất 20 năm để hoàn thành, trong đó chỉ có 5 năm để cấp phép.”

Lời than thở của một doanh nghiệp đã được ghi lại trong báo cáo giám sát của Quốc hội hai năm trước - câu trả lời cho câu hỏi “Tại sao giá nhà ở Việt Nam cứ tăng không ngừng?”

Ở nhiều tỉnh, các dự án phải mất 10–20 năm mới hoàn thành.

Việc giải phóng mặt bằng, phân vùng và quy hoạch có thể kéo dài trong nhiều năm.

Việc phê duyệt đầu tư và giấy phép xây dựng có thể mất gần 5 năm, trong khi đánh giá môi trường có thể cần tới 3 năm.

Chỉ riêng việc xác định phí sử dụng đất có thể khiến doanh nghiệp ngừng hoạt động trong nhiều năm, đồng thời thanh toán lãi suất tăng vọt.

Nguyễn Xuân Bình, Phó Giám đốc điều hành của Cienco 5 Land, phát biểu tại một sự kiện gần đây: "Thủ tục hành chính kéo dài là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao. Mỗi năm chậm trễ sẽ khiến chi phí tài chính tăng thêm và cuối cùng người mua sẽ phải gánh chịu."

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, 70% khó khăn của thị trường xuất phát từ trở ngại pháp lý.

Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) lưu ý rằng các quy định về bất động sản có liên quan đến 15 luật khác nhau, cùng với hàng chục nghị định, hàng trăm thông tư và hàng nghìn văn bản dưới luật.

Ví dụ điển hình: Luật Đầu tư quy định dự án chậm tiến độ trên 12 tháng phải thu hồi, trong khi Luật Đất đai cho phép gia hạn thêm 24 tháng.

Các quan chức địa phương thấy mình bị tê liệt - việc thu hồi các dự án có thể vi phạm Luật Đất đai nhưng việc gia hạn chúng có thể vi phạm Luật Đầu tư.

Vì vậy, các dự án sẽ bị tạm dừng vô thời hạn.

Khảo sát PCI (Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh) cho thấy 74% doanh nghiệp vào năm 2024 và 73% doanh nghiệp vào năm 2023 đã phải trì hoãn hoặc hủy bỏ các dự án do trở ngại về thủ tục đất đai.

Đằng sau những thống kê này là hàng nghìn cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ, hàng chục nghìn việc làm chưa được thực hiện và giá nhà đất tăng không ngừng.

Các nhà phát triển bất động sản xây nhà nhưng chính phủ mới là người quyết định liệu họ có thể làm được hay không.

Nguyễn Xuân Bình nói thẳng: "Các chủ đầu tư chỉ hỗ trợ người chơi. Người chủ chốt ấn định giá nhà là nhà nước."

Chính phủ kiểm soát đầu vào quan trọng nhất - đất đai - đồng thời xây dựng và thực thi luật pháp cũng như thủ tục phát triển dự án.

Vai trò kép này có ảnh hưởng quyết định đến chức năng thị trường và sức khỏe doanh nghiệp.

Khi nhà nước nắm giữ chìa khóa về đất đai, giấy phép và giá cả, mọi chính sách và thủ tục chắc chắn sẽ được phản ánh trong giá nhà ở.

Nguồn gốc của tình trạng bế tắc nằm ở các luật chồng chéo - về đất đai, đầu tư, nhà ở và quy hoạch - cùng với các quy trình dài dòng và văn hóa hành chính mang tính sợ hãi được định hình bởi các cuộc thanh tra và điều tra lặp đi lặp lại.

Ngay cả trong số 250 dự án được triển khai nhân dịp kỷ niệm 80 năm Quốc khánh, chỉ có 22 dự án là nhà ở xã hội - một con số nhỏ đáng báo động.

Tình trạng thiếu nhà ở không phải do thiếu sự quan tâm mà là do không thể thực hiện được.

Cải cách thể chế là con đường duy nhất phía trước

Để thực sự giảm giá nhà đất, Việt Nam phải bắt đầu bằng cải cách thể chế - không phải gói tín dụng hay ưu đãi thuế.

Bởi vì giá nhà ở cuối cùng phản ánh chi phí thể chế tích lũy được hình thành qua các lớp quan liêu.

Việt Nam cần một hệ thống hành chính một cửa thực sự, có khung thời gian và hình phạt rõ ràng đối với những trường hợp chậm trễ hoặc trốn tránh.

Luật đất đai, đầu tư, nhà ở và xây dựng phải được sắp xếp hợp lý thành một quy trình thống nhất, minh bạch với trách nhiệm giải trình rõ ràng.

Quy trình lập pháp phải bao gồm các cuộc tham vấn mở để tránh các luật trở thành trở ngại ngay khi chúng được ban hành.

Khi bộ máy thể chế hoạt động trơn tru, các doanh nghiệp sẽ không cần phải "xin phép" để hành động nữa - họ chỉ cần "tuân theo luật".

Tại thời điểm đó, chi phí vốn, chi phí thời gian và chi phí hành chính sẽ ngừng tăng cao - và giá nhà đất sẽ giảm không phải do các lệnh hành chính mà do cải cách.

Tứ Giang